Результаты Вашего поиска

Як купити нерухомість у Приірпінні

Автор: admin on 08.05.2017
| 0

(поради фахівця) 

Довідка:

Сергій ПЛЮШИН (1981 р. н.), керівник агентства «Регіон-Інвест», має дві вищі освіти: військовий інститут при Національному університеті «Львівська політехніка» (інженер автомобільної техніки) і Фіскальний університет (юрист). Дослужився до старшого лейтенанта і звільнився в запас.

У жовтні 2007 р. влаштувався в київську компанію «НЕСТ» (нерухомість столиці) у відділ продажу від забудовника. З 2008-го два роки працював ріелтером у Києві. У 2009-му переїхав до Ірпеня і почав працювати ріелтером в агенції нерухомості «САН» (Сучасна Агенція Нерухомості). З 2010-го працював у агентстві нерухомості «Партнер». У 2016 р. відкрив своє агентство «Регіон-Інвест».

Володимир КОСКІН

Для будь-якої людини базовими є житло і робота. Поговоримо про житло, тим паче, що в Ірпені не бракує новобудов. Та й вторинне житло в Приірпінні являє собою величезний масив. Як мудро вчинити, щоб придбана нерухомість була саме такою, як ви мріяли, комфортною і за «нормальною» ціною, і найголовніше, щоб ваше придбання не несло в собі небезпек. Про це спілкуємося з керівником агентства з нерухомості «Регіон-Інвест» Сергієм Плюшиним.

Люди, які замислили купити житло, зазвичай зосереджені передусім на трьох критеріях. Ціна. Надійні ріелтер (і надійний забудовник). Місце розташування.

Що передусім найважливіше при покупці (обміні) житла, земельної ділянки? Прозорість угоди й об’єкту, який пропонують-показують людині. У квартир і земельних ділянок, як і в людей, бувають незрозумілі біографії. Ми, я сам і мої одинадцять співпрацівників, перед тим, як брати об’єкт на продаж, ретельно перевіряємо його від початку виникнення юридичного права власності на цей об’єкт до моменту переоформлення на нашого клієнта. Ми маємо бачити весь шлях цього об’єкта, коли він виник, на підставі чого виник, у якому році і кому він продавався, перепродувався, хто там зареєстрований, хто має якусь частку в цьому об’єкті, хто може претендувати, хто може потім подати позов до суду, щоб відібрати цей об’єкт, отже, хто може створити, так би мовити, головний біль нашому клієнту.

 

Коли ж ми продаємо квартири забудовника, усе набагато простіше: привели клієнта, показали – ось чотири стіни, цегляні чи панельні, оштукатурені чи ні, з радіаторами, котлами чи без. Будь ласка, якщо не подобається – пішли далі, тому що на квартиру ще немає права власності, забудовник сам буде його надавати-оформлювати. Тобто тут ризики у тому, добудує чи не добудує, під’єднає і узаконить інженерні комунікації… А такого, що добудував, продав, а потім хтось подав позов до суду, бо «в мене там діти прописані», це – нереально, у забудовника – первинне право власності.

На вторинному ринку є свої підводні камені, і ми маємо повідомляти клієнту про їх наявність, щоб максимально убезпечити від будь-яких ексцесів у майбутньому.

Моє агентство нерухомості «Регіон-Інвест» працює на репутацію, для мене абсолютно неприйнятний принцип «сьогодні урвали і забули». Тим паче, що років через 7–9 забудовники підуть з Ірпеня, бо земля все одно закінчиться з сучасними темпами будівництва. Отже, ринок стане на свою колію ріелтерства, коли людині для того, щоб врівноважено вибрати об’єкт, який їй справді подобається, потрібні будуть професіонали – спеціалісти з нерухомості. Тож я докладатиму максимум зусиль, щоб люди знали, що саме в агентстві нерухомості «Регіон-Інвест» вони знайдуть таких фахівців, які після продажу не уникатимуть дзвінків, а при зустрічі не опускатимуть очі.

 

Наш клієнт отримує кваліфіковану допомогу, отримує об’єкт нерухомості, який він забажав мати, а потім ще таку послугу як післяпродажне обслуговування. Тобто він, наприклад, не знаючи Ірпеня, може розраховувати на поради: де знайти кращого лікаря, кращого вчителя для дітей, де тут загальноосвітні, мистецькі та спортивні школи, де можна розважитися. Тобто клієнтські взаємини переростають потім у дружні стосунки.

Я все ж таки вірю, що ми в нашій країні доживемо до того моменту, коли будуть сімейні лікарі, сімейні адвокати і сімейні ріелтери, коли фахівці працюватимуть не з випадковим клієнтом, а отримуватимуть їхніх родичів і друзів «у спадок». Добра репутація працюватиме краще за будь-яку рекламну кампанію.

 

Щоб перевірити об’єкт нерухомості, потрібно, окрім знань юриспруденції (аби проаналізувати юридичний стан документів), мати й господарські знання. Власники тобі говорять, що з об’єктом нерухомості все добре, але насправді з ним не все добре, бо є інженерні тонкощі: тиск води, наприклад, на п’ятому поверсі у квартирі низький. Це ж не зазначено ні в яких юридичних документах, але як ріелтер (не як юрист і нотаріус) я знаю, що моєму клієнту буде некомфортно там проживати. Крім того, я можу знати, що сусіди – неблагополучні (алкоголіки, хулігани). Отже, на перший план виходить людське – чесність і порядність. А інакше можна, женучись за економічним зиском, промовчати і продати тихенько проблемне житло. Юридично квартира чиста, та насправді там буде погано проживати, і я не думаю, що її новий господар комусь порекомендує мене як ріелтера.

 

Як дізнаємося, що поряд живуть алкоголіки чи є гніздо наркоманів по сусідству? Ретельним спілкуванням і вивченням об’єкта. Ми маємо перед тим, як продавати об’єкт, заповнити форму його прийому: робимо його фотографію, виявляємо приховані недоліки, бо коли власник показує ріелтеру об’єкт, є елемент прикрашання на межі брехні. Наприклад, особисто я зіткнувся з тим, що стіна була тріснута (у тріщину входило три пальці), але це було приховано шифоньєром, замовчано, я простукав стіну, виявив порожнину під шпалерами. Загалом бувають різні приховані дефекти, через які об’єкти не придатні для проживання, а їх пропонують як придатні.

 

Справжній ріелтер, націлений і далі працювати на ринку нерухомості, має суміщати в собі якості психолога, сантехніка, будівельника, дільничного інспектора, який має знати все по району, юриста, що перевіряє правильність документів і залучає надійних нотаріусів, котрі так само працюють на свою репутацію, а не женуться за довгою гривнею, і можуть мені чесно сказати: «Сергію, у цьому об’єкті при договорі купівлі-продажу в 2010 р. були якісь питання, тобі треба звернутися до нотаріуса в Києві, ним була укладена така-то угода, я зараз зателефоную, ти поїдь, тобі з архіву покажуть документи, розкажуть, що по цій справі було». Починаємо звертатися, цей нотаріус уже не працює, відкликана ліцензію через шахрайство, ага, значить об’єкт проблемний, можуть бути підводні камені. І ми або далі розбираємося в цьому об’єкті, щоб суті дістатися, знайти і вирішити проблему, або кажемо клієнту, вибачте, ми не зможемо запропонувати вам цей об’єкт, тому що в 2010 р. по ньому була сумнівна угода, давайте вам щось інше підберемо.

 

Я назвав би «Регіон-Інвест» буферною зоною між покупцем і продавцем, бо прямі стосунки між ними приховують чималі ризики. Зовсім інша справа – неупереджений погляд ріелтера на документи, він також помічає багато чого суттєвого, окрім красивого виду з вікна і хороших сусідів, скажімо, тонку зовнішню стіну, те, що під плінтусом уже зеленіє грибок… Наприклад, покупець заходить у квартиру і каже: «Яка чудова люстра! Я цю квартиру купуватиму!». А ріелтер досвідченим поглядом бачить, що люстра красива, але проводка не мідна, а алюмінієва, що в майбутньому може призвести до замикання.

 

Офіційна статистика свідчить, що 70% угод купівлі-продажу відбуваються на емоційному рівні, тобто людина керується одними емоціями і часто стає їх жертвою: «Все, купуємо!» Я кажу: «Вам сподобався вид із вікна. Почекайте хвилинку, подивіться ось у цей куток, подивіться балкон, подивіться на паркет, чи не рипить. Вийдемо, глянемо на вхідні двері, подивимося на утеплення будинку, пройдемося пішки до школи». І тоді людина стає на землю: «Ой, дякую вам, без вас я на це не звернула б увагу». Людина, яка на емоціях купує квартиру, через певний час тверезіє, минає хмільне щастя («Ой, я купив своє житло!»), починає роззиратися і бачить, що це насправді не те. І часто буває, що люди шкодують. Ми це називаємо післяпокупним синдромом: спадає емоція – і виявляється, що дім не з цегли побудований, а з газоблоків, що поряд нема крамниць…

 

А ще буває так. Приходить людина і каже: «Я хочу купити супер-пупер квартиру, але тільки в центрі Ірпеня в новобудові на Шевченка». І починаєш з людиною працювати, береш за руку, ведеш у центр Ірпеня, пояснюєш, що тут фізично немає новобудов. З’ясовується, що людина хоче перебратися з Києва чи з Луганська для того, щоб покращити здоров’я, є проблема з дихальними органами, порекомендували Ірпінь, бо тут багато дерев. А людина приїхала і бачить, що ситуація інша, але закладені ще в радянський час інстинкти їй «кажуть», що вона хоче жити в центрі міста. Пояснюєш: «Навіщо вам центр міста, затиснутий транспортом? У вас є дві машини, родина доволі забезпечена. Якщо є проблема з дихальними шляхами, поїхали, я вам Ворзель покажу». – «Ворзель – це дуже далеко від Києва». Врешті погоджується. Засікаємо по спідометру відстань від центру Ірпеня до центру Ворзеля.

По-перше, людина бачить, що справді ті п’ять кілометрів ролі не грають. По-друге, там більше зелених насаджень. По-третє, за ті ж гроші вона може купити більше, ніж квартиру: частину будинку на своїй землі. Потім людина каже: «Дякую вам, тому що без вас я в центрі Ірпеня купила б квартиру без вибору, і жила б, навіть не знаючи, що той Ворзель є».

 

Це дуже важливо, коли ріелтер довго живе в регіоні і знає його. Особисто я знаю Приірпіння з 2009 р., коли тут взагалі все по-іншому було. Знаючи плюси та мінуси розвитку міста, можна людині підказати, що саме відповідає її запитам. Уважно увімкнувши спочатку психолога.

Насправді спрацьовує твердий розрахунок: людина має бути задоволена нашим обслуговуванням. Коли такий собі Іван Васильович заходить в Інтернет, вписує в пошук агентство «Регіон-Інвест» і моє прізвище, а у форумі написано, що Сергій Плюшин у такому-то році надав комусь неякісну послугу з прихованими аспектами, то, звичайно, Іван Васильович більше не зателефонує до Сергія Плюшина.

Отже, підсумую. Що веде ріелтера?

Чесність. Відкритість.

Мотивація клієнта. Дізнатися, навіщо продає? Прийнятні терміни закриття угоди. Фінансові очікування і витрати.

Оцінка нерухомості. Порівняльний аналіз за аналогами, параметрами. Створення правильної, стартової ціни.

План роботи. Як передбачається просувати об’єкт нерухомості. Можливі сценарії розвитку подій.
Передпродажна підготовка. Доведення об’єкта нерухомості до товарного вигляду. Готовність документів.

Створення контенту. Фото, відео, інша медіаінформація (3D, панорами, плани, схеми) для сайтів, друку, оголошень, зовнішньої інформації.

Покази. Планування переглядів, зустрічей. Ухвалення зустрічних пропозицій. Переговори з потенційними клієнтами, третіми сторонами.

Звітність по роботі. Динаміка просування. Подальші стратегії з продажу. Інформування про зацікавленість.

Створення попиту. Основна робота ріелтера. Будь-які дії щодо ефективної купівлі-продажу нерухомості в інтересах свого клієнта.

Не забудьте оставить комментарий!

Ваш email не опубликован не будет.

  • Расширенный поиск

    0 до 1,500,000

    Дополнительные параметры